• 索引號: 00000000/2018-22364
  • 統一登記號: HYDR-2018-01003
  • 文?號: 蒸政辦發〔2018〕16號
  • 公布時間: 2018-04-28
  • 來?源: 衡陽縣法制辦
  • 信息時效期:

衡陽縣人民政府辦公室 關于規范衡陽縣城鎮物業管理工作的 實 施 意 見

   HYDR-2018-01003  HYDR    2018    01001     

蒸政辦發〔2018〕16號 

衡陽縣人民政府辦公室

關于規范衡陽縣城鎮物業管理工作的

各鄉鎮人民政府,縣直機關單位:

為進一步規范物業管理工作,維護業主、物業使用人和物業服務企業的合法權益,改善人居環境,促進和諧社區建設,推動物業行業健康發展,創建全國文明城市,根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、《湖南省實施<物業管理條例>辦法》、《衡陽市人民政府辦公室關于規范衡陽市城區物業管理工作的實施意見》(衡政辦發〔2016〕53號)、《衡陽市物業管理工作考核辦法》(衡城管委〔2017〕9號)等法律、法規、規章以及文件精神,結合我縣實際,特制定本實施意見。


 

、指導思想、總體目標和基本原則

(一)指導思想。以構建平安、宜居、和諧社區為目標,以解決群眾反映強烈、影響社區和諧穩定的突出問題為突破口,著力完善物業管理工作體系,強化物業管理措施,優化行業發展環境,不斷提升我縣物業管理服務水平,形成與全國文明縣城建設相適應的物業行業發展新格局。

(二)總體目標。2020年,物業服務覆蓋面持續擴大,社會滿意度明顯提高,新建住宅小區專業化物業服務實現全覆蓋,有條件的老舊住宅小區專業化物業服務覆蓋率達80%以上,物業服務質量滿意度達85%以上;新建住宅項目前期物業管理招投標率達100%,物業承接查驗率達100%,物業專項維修資金歸集率100%,并依法公開使用。物業管理用房按規定配置到位,推進物業管理標準化、規范化、法制化;80%以上的住宅小區成立業主大會或物業管理委員會,選舉出規范的業主委員會,業主委員會監督協調作用得到充分發揮,自我管理能力明顯增強。

(三)基本原則。堅持政府引導與市場調節相結合,專業管理與業主自治相結合,屬地管理與行業指導相結合,誰主管誰負責與誰審批誰負責相結合,分類指導與依法監管相結合,服務與收費相對等的原則,分步實施,重點突破。

、理順物業管理工作機制

按照“統一領導、分級負責,以塊為主、綜合協調”的原則,落實行政監管和公共服務責任,健全物業主管部門行業管理、屬地鄉鎮具體負責、社區居委會組織實施、職能部門齊抓共管的工作機制,有效發揮社區基層組織和業主自治組織作用,共同推進全縣物業管理工作。

(一)加強組織領導。建立衡陽縣物業管理工作聯席會議,負責全縣物業管理工作組織領導、綜合協調,系統研究解決重點難點問題??h政府分管領導為聯席會議的召集人,住建、城鄉規劃、國土資源、城管行政執法、公安、發改、財政、食藥質、法制、司法、民政、人社、安監、環保、消防、衛計、人防、電力、自來水、屬地鄉鎮等部門負責人為成員。聯席會議辦公室設縣住房和城鄉建設局(以下簡稱“縣住建局”)。

(二)明確部門職責。

縣住建局負責組織實施關于物業管理的法律法規及規章,執行物業管理的有關規定,研究擬定或者制定物業管理相關政策措施;負責物業服務企業備案管理,物業管理用房核定,前期物業管理招投標和物業承接查驗備案,物業專項維修資金監督管理;依法依規查處違反物業管理相關法律法規及《住宅室內裝飾裝修管理辦法》的違法違規行為。

城鄉規劃局負責物業管理用房的規劃審批工作;依法查處未經批準搭建的建(構)筑物,或擅自改變房屋規劃、設計現狀的行為。

縣國土資源負責建設項目在辦理不動產權首次登記時的有關物業管理協查把關工作,對未出具物業承接查驗備案表的,督促其到縣住建局辦理好相關手續;對業主在辦理不動產權登記過戶時,未提供物業服務費結清證明的,督促其到物業服務企業結清物業服務費。

縣城管行政執法局負責查處物業管理小區內下列行為:在建(構)筑物上涂寫、刻畫或者違反規定懸掛、張貼宣傳品;在小區內燃放煙花炮竹;亂倒建筑垃圾及生活垃圾;焚燒瀝青、油氈、橡膠、垃圾以及其他產生有毒有害煙塵和惡臭氣體的物質;擅自飼養家畜家禽等影響市容和環境衛生;流動攤點違法違規經營;侵占園林綠化或擅自砍伐、移植、修剪等損壞花草樹木;飲食服務業因噪聲、油煙污染等影響物業管理區域內環境,處理非工業噪聲、油煙等問題引起的投訴、糾紛。

縣公安局負責查處物業管理小區內違反治安管理規定的行為;指導督促基層派出所對物業小區的治安防控和案件查處;指導物業小區人防、物防、技防建設;指導社區警務室建設;對物業服務企業保安人員備案工作。

縣發改局:負責制定物業服務分等級收費基準價,并定期公布;加強對物業服務企業的服務內容、質量、收費項目、收費標準的監督,督促物業服務企業嚴格落實明碼標價公示制度;嚴肅查處物業服務企業違反物業服務收費法規及有關規定的行為。

縣財政局:負責安排物業管理工作專項經費,并列入年度財政預算,為智慧物業、物業服務企業信用檔案和誠信系統、投訴熱線平臺、物業專項維修資金管理平臺建設以及物業管理監督人培訓等提供資金保障。

縣食藥質局:負責對物業小區內從事經營活動的營業執照核發工作;及時并依法查處未經審批擅自從事物業服務經營活動的違法行為;加強對物業小區電梯的安全和電梯維保單位的監管,及時處理關于電梯方面的投訴舉報;督促物業服務企業認真落實電梯安全的主體責任、建立健全電梯安全管理制度、配備電梯安全管理人員和作業人員;按照《中華人民共和國特種設備安全法》等相關法律法規,對電梯生產、經營、使用、維保單位和檢驗機構的違法違規行為進行查處。

縣法制辦負責物業管理相關政策法規的審核及備案工作;加強依法行政監督管理。

縣司法局負責建立完善物業管理糾紛調解機制,充分發揮物業管理調解委員會的作用。

縣民政局負責監督管理物業管理區域內經民政部門登記注冊的社區社會組織;加大宣傳殯葬改革政策力度,杜絕小區內搭設靈堂辦理喪事行為。

人社局負責物業服務企業與聘用的城鄉低保家庭、孤兒、殘疾人、純農戶家庭的畢業兩年內未就業簽訂1年以上勞動合同并足額繳納了社會保險費的高校畢業生,給予公益性崗位補貼政策。對物業服務企業招用的簽訂勞動合同1年以上并足額繳納了社會保險費的就業困難人員,給予公益性崗位補貼和社會保險補貼。

安監局負責建立、完善并組織實施轄區內安全生產責任制,組織小區安全生產責任制目標管理考核工作;開展對屬地鄉鎮、社區安全生產管理系統和安全生產監督檢查工作。 

縣環保局負責依法查處工業噪聲、廢氣等影響物業管理區域內環境的行為,及時處理因工業噪聲問題引起的投訴、糾紛。

縣消防大隊依法對管理區域內的居民住宅物業服務企業履行消防安全職責的情況實施和日常監督檢查。

縣衛計局負責二次供水的預防性衛生監督,衛生許可證核發和設施防護及周圍環境情況的監督檢查,水質抽檢,依法查處二次供水違法違規行為;加強對物業小區內衛生防疫工作的指導和監督。

縣人防辦負責物業管理區域內人防工程及設施維護管理的指導和監督。

供電公司:負責物業小區電表之前電力設施維護保養及老舊小區電力設施更新改造,實現一戶一表。

自來水公司負責供水、管網維護、水源地及水質的安全、確保安全供水;指導所屬供水設施檢修、清洗和消毒,確保供水設施正常、安全運行;負責供水小區內一戶一表的安裝和爆管搶修工作。

(三)實行屬地管理。推進物業管理工作重心下移,屬地鄉鎮成立物業管理領導小組。鄉鎮政府主要負責人擔任物業管理領導小組組長,分管負責人擔任副組長。成立物業管理辦公室,配備若干專職工作人員。社區居委會設立物業管理工作站,由社區書記(主任)擔任站長,配備1名專(兼)職物業管理工作人員。屬地鄉鎮具體負責轄區內物業管理活動的日常指導、協調和監督,指導本區各物業管理區域內的業主大會成立和業主委員會選舉、換屆工作;組織并參與物業服務質量的檢查考核;指導開展舊住宅區的物業管理工作并予以監督;調解處理轄區內物業矛盾糾紛。社區居委會具體組織本轄區物業管理工作的實施,組織業主委員會制定管理約和業主大會議事規則;指導業主大會的召開及業主委員會的成立及換屆工作,指導業主委員會選聘物業服務企業或建立群眾性物業服務組織,組織開展舊住宅區的物業管理工作,監督物業管理活動,調處物業矛盾糾紛。

(四)加強綜合執法。建立行政執法公示制度,將相關行政執法部門電話統一在物業項目小區醒目位置進行公示,方便業主和物業服務企業舉報投訴??h直相關部門要按照各自職責,加強對小區物業管理活動的執法,著重解決小區內違章搭建、二次供水水質不達標、亂收費、侵占公共部位、破壞公共綠地、占用消防通道、住改商、寵物飼養等突出問題,對因工作不主動,處置不及時,而發生安全事故或重大矛盾糾紛的,將追究相關單位和人員的責任。物業服務企業要積極協助執法活動開展,對小區內違法違章行為應當及時進行勸阻,并書面報告相關行政主管部門。

、強化物業管理設施建設

(一)加強物業設施源頭管理。設計單位按標準和規范對小區物業設施(含電梯、消防、二次供水設施、監控、發電機組等)進行設計,確保其質量和型號滿足小區物業使用管理要求;規劃、住建部門審查住宅建設工程項目的規劃、設計,應當征求相關專業機構對配套建筑、共用設施設備配置及建設標準的意見;建筑工程質量監督機構應將小區物業設施建設作為工程竣工驗收的重要內容進行監督,確保物業設施質量。

(二)創新物業承接查驗方式。建設單位在移交新建物業(含保障性住房)前,應依據住建部《物業承接查驗辦法》(建房〔2010〕165號)有關規定,完成物業承接查驗工作。創新物業承接查驗方式,鼓勵建設單位引入第三方具有相應資質專業機構介入物業承接查驗,并邀請物業所在地的物業管理行政主管部門、鎮、社區、物業服務企業、業主五方代表共同參與,對查驗結果予以公證,確保建設單位移交的物業權屬明確、資料完整、質量合格、功能完備、配套齊全。對未經查驗的物業,建設單位不得移交購買人。國土部門在辦理不動產權首次登記時,應核查住建部門出具的物業承接查驗表,對未經查驗的物業,應當督促建設單位完成物業承接查驗工作。

、合理確定物業管理方式

(一)在建住宅小區。實行市場化物業管理模式,住建、規劃等部門要各司其職,把好在建住宅小區規劃設計、施工建設質量關,督促建設單位嚴格遵循規劃設計方案,按照配套完善、環境優美、交通安全等要求進行建設,強化開發建設單位的保修服務責任,確保開發建設單位在保修期內履行對物業的保修義務。嚴把在建項目物業服務市場準入關,通過招投標選聘有資質的物業服務企業實施前期物業管理。嚴格落實住宅小區綜合驗收制度和配套設施交付使用制度。建立完善物業管理移交手續,做好物業承接查驗工作,保證前期物業管理落實到位。對未經查驗的物業,建設單位不得移交購買人,國土部門不得辦理不動產權首次登記。業主委員會組建后,建設單位、前期物業服務企業、業主委員會三方要按規定做好物業管理的轉換銜接工作,確保新建住宅小區全面實行規范的物業管理服務。

(二)已入住住宅小區。采取聘請物業服務企業或業主自治管理等模式。對于物業設施齊全的住宅小區在屬地鄉鎮和社區的組織指導下,及時召開業主大會,落實物業服務企業,簽訂物業服務合同或單項管理合同,約定管理事項、服務標準和相關費用等內容;對于物業設施不齊全的住宅小區,在屬地鄉鎮和社區的組織下,根據業主意愿,選擇產權人自行管理的模式,落實以保潔、綠化、秩序維護為主要內容的基礎性服務。

(三)非住宅物業管理。黨政機關、事業單位、廠礦企業、商業、醫院、學校等非住宅項目的后勤管理要向社會化物業管理轉制,通過公開招投標的方式選聘物業服務企業實施物業管理。

、推動物業行業市場健康有序發展

(一)規范招投標市場秩序。縣住建局應建立健全物業服務企業信用檔案和誠信體系,開展物業服務企業信用等級評定為物業管理招投標把住關口。嚴格執行前期物業管理招投標有關規定,對圍標、串標等違規行為,依法予以處理;業主委員會選聘物業服務企業時,可以邀請物業管理專家參與評審,并在鄉鎮指導監督下,召開業主大會,經專有部分占建筑總面積1/2以上且占總人數1/2以上的業主同意,方可選聘;探索推行前期物業管理開辦費制度,保障物業服務企業正常運行。政府采購的物業服務項目招投標,按《中華人民共和國政府采購法》實施,但評標專家組中應有物業管理專家參與,中標人應將中標項目書面報物業所在地的行政主管部門備案。

(二)健全物業企業退出機制。縣住建局、各鄉鎮人民政府應指導協調物業服務企業退出交接工作,以物業所在地街道鄉鎮,社區為主,依法做好物業管理交接工作,重點是指導物業服務企業與業主厘清債權債務,監督物業服務企業與業主委員會做好物業小區內共用設施設備及相關資料的交接工作,有效解決爭議和糾紛。對已退出物業小區的物業服務企業,拒不移交有關資料,依據國務院《物業管理條例》等法律法規規定予以查處。

(三)明確費用代收代繳責任主體。物業管理區域內供水、供電、供氣、通訊、有線電視、網絡等專業經營單位應當直接為業主提供服務,向最終用戶收取有關費用,并承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護責任,不得強制物業服務企業代收費用,不得因物業服務企業拒絕代收上述費用而停止提供服務。物業服務企業自愿接受委托代收的,可以簽訂代收合同并向委托人收取傭金。

(四)強化公共收益管理。建立小區內公共收益協商機制,由業主大會授權業主委員會與物業服務企業對小區內公共停車位、廣告、設施設備場地租賃等公共收益進行管理、分配,分配比例在合同中予以約定。對業主的公共收益進行業主委員會要單獨開戶建,依法依規使用,每半年公示一次經費收支情況。鄉鎮、社區應加強公共收益收支的指導和監管。

(五)加快智慧物業建設。要廣泛推廣智慧物業小區應用系統,建設智能物業管理服務平臺和電子投票平臺,綜合開發利用各類信息資源,開展智能家居、公共設施管理、水電氣費自動抄表等智能化物業服務綜合管理應用;鼓勵物業服務企業、通訊運營企業和社會資本對已建小區進行智慧物業改造,實現小區管理和服務的智能化和信息化。

、著力破解物業管理難題

(一)加強監督管理,著力解決物業管理“服務水平低”。 一是把好準入關口。住建、屬地鄉鎮和社區要指導、協助、監督建設單位或業主委員會落實物業管理招投標工作,形成優勝劣汰的市場機制及有序競爭的良性發展狀態,打破“誰開發、誰管理、誰選聘”的壟斷經營模式。要建立健全物業服務企業信用檔案和誠信體系,為物業管理招投標把住關口;要嚴格執行前期物業管理招投標有關規定,對圍標、串標等違規行為,依法予以處理。二是提升服務質量。物業服務企業要牢固樹立履約意識、品牌意識與質量意識,引進和選聘優秀的物業從業人員,并進行嚴格要求與系統培訓,增強從業人員的綜合素質與業務水平,努力提升物業服務專業化、標準化、規范化和法制化水平。三是成立行業協會。成立物業管理協會,積極推動物業管理行業自律,促進行業規范有序發展。四是健全管理機制。全面推行物業服務企業誠信體系建設,建立健全企業誠信評估、考核獎懲、準入退出等機制。

(二)加強政府指導,著力解決業主委員會成立難的問題。鄉鎮、社區要指導小區召開業主大會,通過自薦、推薦、篩選、選舉等程序成立業主委員會,促進業主自我管理、自我約束機制的形成。根據物業范圍大小,業主委員會由511人的單數組成。業主委員會的職責主要有:執行業主大會的決定和決議;召集業主大會會議,報告物業管理的實施情況;代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂服務合同;及時了解業主、物業使用人的意見和建議,監督和協助物業管理企業履行物業服務合同;監督業主公約的實施;督促業主交納物業服務費及其它費用;調解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛等。因客觀原因未能選舉產生業主委員會或者業主委員會委員人數不足總數的二分之一的,新一屆業主委員會產生之前,可以由物業所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下,代行業主委員會的職責。

(三)加強實踐探索,著力解決“物業收費難”的問題。一是制定指導價格。縣發改局要根據省價格主管部門和住建部門制定的定價原則和收費標準,制定符合我縣實際的物業服務分等級收費指導價格,并向社會公布,利用價格杠桿,促進物業服務的標準化和規范化,讓業主得到質價相符的服務。二是增進雙方共識。物業企業在努力提升服務水平與服務質量的同時,要采用添加業主微信、定期走訪、發放征求意見表、召開座談會和評選文明業主等多種形式,主動加強與業主的溝通聯系,加深了解,增進共識,減少收繳物業服務費的阻力。業主要尊重、理解物業從業人員,樹立“花錢買服務”的意識,自覺履行業主義務,自覺繳納物業服務費用。三是創新收費方式。對拒不繳納物業服務費的公職人員,物業服務企業可以采取在小區公欄公、相關媒體曝光、致函其所在單位、發出律師函等方式,督促其繳費。探索建立物業服務費繳納誠信體系,對未繳清物業服務費的,在信貸、就業、高消費等方面予以一定約束。在新建住宅小區,可學習借鑒外地經驗,采用“一卡通”,業主只有交清物業費才能刷卡進入技控門,才能乘坐電梯。

(四)提高辦事效率,著力解決專項維修資金使用難的問題。建立應急使用物業專項維修資金的快速通道,對電梯故障,消防設施故障,屋面、外墻滲漏,二次供水水泵運行中斷,排水設施堵塞、爆裂造成功能障礙,樓體外立面存在脫落危險等危及人身、財產安全和房屋安全等問題,可由業主委員會和物業服務企業雙方共同申請,先使用物業專項維修資金進行搶修,后進行公示。

堅持安全至上,著力解決電梯運行難的問題。開發建設單位應當選配與商品房購房合同相符的且符合國家法律法規及安全技術規范標準要求的電梯,經安裝調試并檢驗合格,到質監部門辦理使用登記后再行交付。物業服務企業要嚴格落實電梯使用管理者的安全主體責任,制訂電梯應急預案,積極開展應急救援演練工作。質監部門要督促相關單位嚴格落實電梯年檢制度和安全質檢責任,加強電梯安全、檢驗單位、維保單位監管;提供電梯維保單位目錄,推行電梯維保單位信用等級評定,并向社會公示。電梯檢驗單位要強化電梯檢驗責任,確保所出具檢驗報告的真實性和合法性,堅決杜絕檢驗走過場的現象。電梯維保單位要公布24小時值班電話,及時處理用戶的報修和投訴舉報問題,積極參與事故應急救援。

(六)堅持多方聯動,著力解決物業糾紛調處難的問題。縣政府依托物業管理工作聯席會議辦,建立物業管理糾紛調處中心,協調處理物業管理活動中的重大矛盾問題。屬地鄉鎮要建立物業管理糾紛調處聯席會議制度,召集相關各方,協調處理物業管理糾紛;社區要建立物業管理糾紛人民調解委員會,積極做好物業糾紛調解工作??h人民法院要積極探索建立業主、業主委員會、物業服務企業的有關物業服務費等物業管理方面的訴訟案件的快速通道和訴調對接機制,提高物業案件的受理率,建立和完善失信被執行人名單信息共享及信用懲戒機制。司法部門要建立健全以人民調解為主,人民調解、行政調解、司法調解相結合的物業糾紛立體調解方式,快速及時有效處理物業糾紛矛盾,將矛盾化解在基層與源頭。

、構筑物業管理保障機制體系

(一)建立考評機制。縣政府把物業管理工作作為政府績效考核的一項重要內容,納入對鄉鎮和相關部門績效考核,并對物業管理工作先進社區、榜樣物業服務企業、星級物業服務項目和已入住的零星樓棟住宅小區實施物業管理投入改造較完善的項目予以獎勵。屬地鄉鎮要將目標任務分解到社區,并明確責任領導和責任主體,加強督查考核,確保物業管理工作落到實處。

(二)加強政府投入。將物業管理列入城市管理和社會綜合治理創新的重要內容,財政安排物業管理專項經費,納入年度財政預算,并逐年遞增。該經費主要用于物業服務監管、智慧物業建設、物業行業誠信系統和投訴熱線平臺、物業專項維修資金信息平臺建設及物業管理監督人員培訓等。

)強化用工支持。物業服務企業與聘用的城鄉低保家庭、孤兒、殘疾人、純農戶家庭的畢業兩年內未就業高校畢業生簽訂1年以上勞動合同并足額繳納了社會保險費的,經人社部門批準,享受公益性崗位補貼政策。對物業服務企業招用的就業困難人員,簽訂勞動合同1年以上并足額繳納了社會保險費的,經人社部門批準,享受公益性崗位補貼和社會保險補貼。

(四)規范服務收費。發改部門要結合我縣實際,制定本縣相應等級的物業服務項目收費基準價和浮動幅度,并向社會公布;每3年對物業服務等級的基準價和浮動幅度進行評估,根據評估結果適時調整。規范物業小區生活垃圾清運收費行為,物業服務企業應將生活垃圾收集到指定地點,環衛部門應依據《湖南省城鎮生活垃圾處理收費管理辦法》規定及時清運小區生活垃圾,不得向住宅小區的物業服務企業收取生活垃圾清運費。

(五)加強輿論引導。新聞媒體和街道應采取多種形式加強物業管理政策法規宣傳,堅持正面輿論引導,讓廣大業主了解物業管理政策法規,樹立正確的物業服務消費理念,積極支持和參與物業服務相關活動,自覺遵守物業管理法規和業主管理規約,為物業服務行業的發展營造良好的輿論氛圍。加強對新聞媒體的管控,對情況不實的報道,造成較大負面影響的,將依法追究相關單位和人員的責任。

衡陽縣人民政府辦公室

2018428印發


相關圖解:

一圖詳解衡陽縣人民政府辦公室 關于規范衡陽縣城鎮物業管理工作的實施意見


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